Votre conciergerie doit-elle facturer la TVA ? Les seuils de la franchise en base en 2026
La commission d'une conciergerie est une prestation de services. Tant qu'elle reste sous la franchise en base de TVA, pas de taxe à facturer. Les seuils 2026 de 37 500 et 41 250 euros, la mention à apposer sur vos factures, la TVA que vous ne récupérez pas et le piège de la parahôtellerie à 10%.
La question arrive au premier dépassement du seuil, souvent sans prévenir. Votre activité de conciergerie grossit, le chiffre d'affaires passe au-dessus d'un palier, et vous vous demandez à quel moment il faut commencer à facturer la TVA à vos propriétaires. Beaucoup de conciergeries sous statut de micro-entrepreneur n'ajoutent jamais la taxe à leur commission, et l'oubli se découvre au moment d'un contrôle. La mécanique est pourtant simple, et les seuils sont publics.
La commission de conciergerie est une prestation de services
Votre revenu, c'est la commission que vous facturez au propriétaire pour gérer son meublé : réservations, accueil, ménage, suivi des voyageurs. Aux yeux de la TVA, c'est une prestation de services, pas une vente de marchandises. Cette qualification décide des seuils qui vous concernent, et c'est le premier point à poser avant d'aller plus loin.
La conséquence tient en une phrase : tant que vous restez sous les seuils de la franchise en base de TVA, votre activité entière est exonérée de la taxe. Vous ne la collectez pas sur vos factures, vous ne la déclarez pas, et vous écrivez la mention prévue par la loi sur chacun de vos documents. Ce régime ne se demande pas : le micro-entrepreneur en bénéficie automatiquement tant que son chiffre d'affaires reste dans les bornes.
Les seuils de la franchise en base en 2026
Les chiffres officiels, inchangés en 2026 selon Service-Public, dépendent de la nature de votre activité. Pour une prestation de services comme la gestion locative, le seuil de base est de 37 500 euros de chiffre d'affaires réalisé l'année précédente. Si vous dépassez ce montant, vous ne payez pas la TVA tout de suite, vous basculez au 1er janvier de l'année suivante.
Le second palier est celui de la tolérance. Sur l'année en cours, vous pouvez monter jusqu'à 41 250 euros sans sortir du régime. Le dépasser, en revanche, vous fait basculer immédiatement, dès le premier jour du dépassement, sans délai de grâce. Pour un gérant de saison, c'est le moment le plus délicat : une belle série de réservations en juillet peut pousser le chiffre au-dessus du palier en plein cœur de l'activité.
La mention qui doit figurer sur vos factures
Quand vous êtes en franchise en base, la loi impose une formule exacte sur vos factures : TVA non applicable, article 293 B du code général des impôts. Le ministère de l'économie et les impôts rappellent cette obligation, et la seconde référence autorisée est l'article L.223-3 du code des impositions des biens et des services. Une facture sans cette mention est une facture incomplète, passible de redressement si l'administration la contrôle.
Ce que la franchise vous coûte vraiment
La franchise en base ménage votre comptabilité, mais elle a un prix. Exonéré de collecter la TVA, vous êtes aussi privé du droit de la récupérer sur vos dépenses. Une conciergerie qui investit dans du linge, des produits d'entretien, des logiciels de gestion ou des serrures connectées paie la taxe incluse dans chacun de ces achats sans jamais la déduire. Sur un an, la somme n'est pas neutre.
Si vos achats deviennent lourds, la loi laisse la porte ouverte. Vous pouvez renoncer volontairement à la franchise en base et opter pour le paiement de la TVA. Vous collectez alors la taxe sur vos prestations, ce qui n'est pas neutre pour vos prix, mais vous récupérez en échange celle de vos achats. L'arbitrage se calcule : ce que vous gelez dans la taxe non déductible contre ce que vous récupérez. Un expert-comptable vous aidera à trancher selon votre volume d'achats.
La distinction qui compte avec vos propriétaires
La TVA sur votre commission ne doit pas se confondre avec celle sur les loyers du bien que vous gérez. Le 4° de l'article 261 D du code général des impôts exonère de TVA la location d'un logement meublé à usage d'habitation. Autrement dit, le propriétaire qui loue son meublé en courte durée, même en passant par vous, perçoit un loyer hors TVA. Aucune taxe à collecter sur le montant des locations : votre propre prestation de gestion peut en porter une, mais seulement si vous êtes vous-même sorti de la franchise.
Cette séparation protège votre mandat. Elle explique aussi un réflexe de présentation : sur le relevé que vous envoyez chaque mois, le loyer du propriétaire et votre commission n'ont pas le même sort fiscal. Les distinguer clairement évite un malentendu le jour où vos propres seuils changent.
Le piège de la parahôtellerie
Le vrai danger ne touche pas votre commission, il touche les loyers du propriétaire, et il vaut la peine de le connaître pour le déceler dans vos mandats clés en main. Une location reste exonérée tant qu'elle reste une simple location meublée. Elle bascule en parahôtellerie dès que votre conciergerie fournit au moins trois des quatre services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle.
La bascule a un prix. La location para-hôtelière n'est plus exonérée, elle passe au taux réduit de 10% prévu à l'article 279 du CGI, et ce taux s'applique au montant des loyers. Une conciergerie qui ajoute le petit-déjeuner et le linge à un accueil systématique change, sans toujours le voir, le régime fiscal du bien qu'elle gère. C'est une question à poser au propriétaire bien avant de promettre un service complet.
Préparez la sortie avant de la subir
Le passage à la TVA ne se règle pas à l'automne quand le comptable signale le dépassement. Il se prépare quand le chiffre d'affaires s'approche du palier. Ses effets se voient dans vos contrats : une commission annoncée hors taxe se facture plus chère le jour où la taxe s'ajoute, et le propriétaire le découvre sans plaisir. Vos offres de mandat gagnent à préciser dès la signature si le prix se comprend hors taxe ou toutes taxes comprises.
La règle à retenir tient en deux lignes. Sous les seuils, pas de TVA à facturer et une mention simple à apposer. Au-dessus, une facturation nouvelle, une récupération possible sur vos achats, et des contrats à relire. Ce passage se prépare à froid, avant que le chiffre d'affaires ne le déclenche. Votre activité l'atteindra si elle grandit, mieux vaut l'avoir cartographié en avance.
Foire aux questions
Ma conciergerie doit-elle facturer la TVA ? Pas avant un certain niveau de chiffre d'affaires. La commission de gestion d'une conciergerie est une prestation de services. Tant que votre activité reste sous la franchise en base de TVA, vous ne facturez pas de taxe à vos propriétaires et vous inscrivez sur vos factures : TVA non applicable, article 293 B du CGI. Le sort change dès que vous franchissez les seuils.
Quel est le seuil de TVA pour une conciergerie en 2026 ? Pour une prestation de services comme la gestion locative, le seuil de base est de 37 500 euros de chiffre d'affaires sur l'année précédente, et le seuil majoré de 41 250 euros sur l'année en cours. Ils restent inchangés en 2026. Si votre activité comprend aussi la fourniture d'hébergement, les seuils montent à 85 000 et 93 500 euros.
Peut-on récupérer la TVA quand on est en franchise en base ? Non, et c'est le vrai coût caché. La franchise en base vous dispense de facturer la TVA, mais elle vous interdit dans le même temps de récupérer la TVA payée sur vos achats : ménage, linge, logiciels, équipements. Si vos achats deviennent lourds, vous pouvez renoncer volontairement à la franchise et opter pour le paiement de la TVA, pour la récupérer ensuite.
La location meublée de mon propriétaire est-elle soumise à la TVA ? En principe non. Le 4° de l'article 261 D du code général des impôts exonère de TVA la location d'un logement meublé à usage d'habitation. Le loyer de votre propriétaire reste exonéré, même quand c'est votre conciergerie qui s'occupe de tout. La bascule ne survient que si la location devient de la parahôtellerie.
Qu'est-ce que la parahôtellerie qui déclenche la TVA à 10% ? Une location devient para-hôtelière quand au moins trois des quatre services suivants sont fournis : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle. Dès ce seuil, la location n'est plus exonérée et passe au taux réduit de 10% prévu à l'article 279 du CGI.
Pour aller plus loin
- Le montant de la commission, son assiette et sa lisibilité : 20% de commission sur quoi, exactement.
- Le cadre qui fixe services et répartition des rôles avant de signer : les clauses du contrat de conciergerie.
- Le statut qui détermine vos seuils et vos abattements : combien facturer votre conciergerie en 2026.
- La fiscalité du bien que vous gérez et l'abattement du classement : classer son meublé de tourisme.
- Le référencement local et les pages ville : le hub des pages locales.
Sources
- Service Public Entreprendre, fiche Franchise en base de TVA, seuils 2026 inchangés, chiffres d'affaires précisés par activité (F21746) : service-public.gouv.fr
- Service Public Entreprendre, actualité sur la suppression du seuil unique d'exonération à 25 000 euros (loi de finances 2025) : service-public.gouv.fr
- impots.gouv.fr, micro-entrepreneur et TVA, franchise en base, mention article 293 B du CGI et seuil majoré de 41 250 euros pour les services : impots.gouv.fr
- BOFiP, bulletin officiel des finances publiques, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, exonération des locations meublées et taux réduit de 10% de la parahôtellerie (article 279 du CGI) : bofip.impots.gouv.fr
- Coliveo, conciergerie Airbnb et TVA, taux normal de 20% sur les prestations de services de conciergerie : coliveo.fr
Dernière revue : 10 septembre 2026. Les seuils cités sont ceux en vigueur en 2026, inchangés après la suppression du seuil unique prévu par la loi de finances 2025. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas l'avis de votre expert-comptable, qui connaît votre chiffre d'affaires réel et les particularités de votre statut.