Taxe d'habitation résidence secondaire : combien votre propriétaire va-t-il payer ?

La taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires, même quand le bien est loué en courte durée, et c'est le propriétaire qui la paie, pas le voyageur. Le montant moyen national atteignait 1 125 € en 2024, contre 1 001 € en 2023 (MoneyVox, données 2024). Ajoutez la surtaxe votée par 1 628 communes pour 2025 : cette charge peut grimper de 5% à 60% (DGFiP).

Pour un gérant, cette charge fixe décide de la rentabilité qu'il promet, alors elle se chiffre avant de signer. Le fichier REI 2025 de la DGFiP donne, commune par commune, le nombre de résidences secondaires imposées, le montant moyen de taxe d'habitation et le taux voté. Voici comment le lire et l'utiliser.

Qui doit la taxe d'habitation d'un bien loué en courte durée ?

Le propriétaire ou l'usufruitier du logement, jamais le voyageur ni la conciergerie. La THRS s'applique à tout logement meublé qui n'est pas la résidence principale (article 1407 du code général des impôts), et elle est établie pour l'année entière selon la situation au 1er janvier (service-public, fiche vérifiée le 24 août 2026).

Le point que beaucoup de mandats oublient : elle reste due quand le bien est loué à la nuitée (Foncia, 15 septembre 2025). Le propriétaire doit confirmer l'occupation du local dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Pour vous, la TH fait partie des charges annuelles du bien : si elle n'apparaît pas dans votre prévision de revenus nets, le propriétaire la découvrira sur son avis de novembre, et il vous le fera payer.

Quel est le montant moyen, et pourquoi varie-t-il autant ?

1 125 € de moyenne nationale en 2024, contre 1 001 € en 2023 (MoneyVox, données 2024). Les écarts régionaux sont marqués : 2 103 € en Île-de-France, où 367 000 propriétaires sont concernés, 1 307 € en Provence-Alpes-Côte d'Azur et 690 € en Normandie (Foncia, 15 septembre 2025).

La commune fait le reste. Le fichier REI 2025 de la DGFiP détaille par commune le nombre de résidences secondaires imposées, la moyenne de taxe d'habitation et le taux voté pour les impositions 2025. En Haute-Savoie, Megève affiche 1 801 € de moyenne quand Chamonix-Mont-Blanc est à 712 €. Sur la Côte d'Émeraude, Dinard est à 663 € et Saint-Malo, à quelques kilomètres, à 613 €.

Ces moyennes restent des ordres de grandeur : le montant réel se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien et les taux votés. Le seul chiffre fiable reste l'avis d'imposition du propriétaire, disponible en novembre sur impots.gouv.fr.

Qui peut voter la surtaxe de 5% à 60%, et combien de communes le font ?

L'article 1407 ter du code général des impôts permet aux communes dont le parc de logements est déséquilibré de majorer, par délibération, leur part de THRS d'un pourcentage compris entre 5% et 60%. Jusqu'en 2023, 1 136 communes entraient dans le champ de la taxe sur les logements vacants, la liste de référence. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 l'a porté à 3 697 communes, puis 3 690 après fusions en 2025 (DGFiP).

Voter la majoration reste un choix. En 2025, 1 628 communes l'ont instituée, soit 44,1% des 3 690 communes concernées, contre 1 461 en 2024. Le taux moyen voté s'établit à 41,4% et 657 communes ont choisi le maximum de 60%. La Bretagne mène : 82,7% de ses communes concernées majorent, contre 28,5% en Île-de-France (DGFiP, fichier des délibérations 2025).

Concrètement, une taxe de 1 000 € passe à 1 600 € dans une commune au taux maximal. La courte durée ne supprime pas cette charge et la plateforme ne la collecte pas : elle s'ajoute au coût annuel du propriétaire.

Comment savoir si votre commune applique la surtaxe ?

Deux vérifications suffisent. Le simulateur du service-public (page R65012) indique si la commune est dans le dispositif et à quel taux. La DGFiP publie chaque année le fichier des délibérations des communes qui majorent. Le REI 2025 complète avec le taux communal : 15,69% à Chamonix-Mont-Blanc, 25,77% à Megève, 20,32% à Paris.

Être dans le dispositif ne veut pas dire majorer : deux communes voisines peuvent prendre des décisions opposées, et la délibération change chaque année. Vérifiez mandat par mandat, au moment de signer.

Comment intégrer cette charge à votre prévision de revenus ?

Prenons Chamonix-Mont-Blanc. Un meublé 3 étoiles loué 100 nuits à 180 € produit 18 000 € de brut. Avec une TH moyenne de 712 € (REI 2025), la charge vaut près de 4% du brut ; si la commune votait la surtaxe à 60%, elle passerait à 1 139 €, soit 6,3%. C'est la différence entre un propriétaire qui signe et un autre qui compare deux offres sur ce poste.

La taxe de séjour, elle, reste à la charge du voyageur : vous la collectez et la reversez, elle ne pèse pas sur le net. Son tarif se vérifie commune par commune dans l'application DELTA de la DGFiP, mise à jour le 29 juin 2026 : 0,80 € par personne et par nuit à Chamonix pour un 1 étoile, 3,60 € pour un 5 étoiles, tarifs 2026.

Pour les zones rurales, une piste : dans les zones France ruralités revitalisation, les communes peuvent exonérer les meublés classés et les chambres d'hôtes (formulaire n° 1205-GD), et l'exonération pourra s'étendre en 2027 avec une délibération votée avant le 1er octobre 2026 (service-public, 24 août 2026).

La TH est le coût fixe que la mise en location doit d'abord couvrir. La faire apparaître dans votre relevé mensuel, c'est présenter un net réaliste. Un propriétaire qui découvre sur votre prévision un poste qu'il ne connaissait pas vous fait confiance pour l'avoir anticipé : c'est le genre de détail qu'il vérifie sur votre site avant de signer.

Foire aux questions

Pour aller plus loin

• La taxe de séjour, l'autre prélèvement local, payé par le voyageur et collecté par vous : taxe de séjour, le service que vos propriétaires vous confieront sans savoir le nommer.
• Le chiffre que le propriétaire compare avant tout : le prix d'une nuitée en location courte durée.
• Présenter un net réaliste chaque mois : le relevé mensuel que toute conciergerie devrait publier à ses propriétaires.
• Les données officielles de votre commune, résidences secondaires et taxe de séjour comprises : le hub des pages locales.

Sources

• DGFiP, fichier des délibérations 2025 « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires » : 1 628 communes, taux moyen de 41,4%, 657 communes au taux de 60%, décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : impots.gouv.fr
• DGFiP, fichier REI 2025, recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale, données par commune : impots.gouv.fr
• DGFiP, application DELTA, tarifs de taxe de séjour par commune, mise à jour le 29 juin 2026.
• service-public, fiche « Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) », vérifiée le 24 août 2026 : service-public.gouv.fr
• service-public, simulateur de majoration de THRS : service-public.gouv.fr
• economie.gouv.fr, « La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : comment ça marche ? » : economie.gouv.fr
• MoneyVox, « Taxe d'habitation 2026 », moyenne de 1 125 € en 2024 contre 1 001 € en 2023, page à jour pour 2026 : moneyvox.fr
• Foncia, « THRS : les changements majeurs en 2026 », moyennes régionales 2024, 15 septembre 2025 : actus.foncia.com

Dernière revue : 11 septembre 2026. Les moyennes communales citées proviennent du fichier REI 2025 de la DGFiP : ce sont des ordres de grandeur, pas le montant exact d'un bien précis, qui dépend de sa valeur locative cadastrale et des taux votés. Seul l'avis d'imposition du propriétaire fait foi. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.