Loi Hoguet et carte professionnelle : une conciergerie est-elle concernée ?
La loi Hoguet de 1970 encadre l'activité d'agent immobilier : transaction, gestion, syndic. Où passe la frontière entre conciergerie de service et gestion réglementée, la carte professionnelle, sa garantie financière de 30 000 puis 110 000 € et l'amende de 7 500 € pour exercer sans carte.
Trois mandats, cinq appartements, et aucune carte professionnelle. Beaucoup de conciergeries démarrent ainsi, sans se douter que la loi Hoguet les regarde déjà. Cette loi de 1970 encadre l'activité d'agent immobilier, et elle décide de la frontière entre votre conciergerie de service et une activité de gestion réglementée. Cet article vous dit où passe cette frontière, ce qui vous coûte de la franchir sans être équipé, et ce que vous pouvez vérifier avant de signer le prochain mandat.
La loi Hoguet en deux phrases
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglemente les conditions d'exercice des opérations portant sur les immeubles. Son objectif était simple : protéger les propriétaires qui confient leur bien à un professionnel, en imposant à celui-ci des garanties de sérieux et de solvabilité.
Le texte couvre trois activités. La transaction immobilière, la vente et l'achat. La gestion immobilière, la mise en location et l'administration de biens pour le compte d'autrui. Et le syndic de copropriété. C'est le deuxième volet qui vous concerne.
Le point qui vous concerne : faire de la gestion, ou pas
Voici la question à vous poser, et elle n'a rien d'académique. Concluez-vous les locations, encaissez-vous les loyers, choisissez-vous les voyageurs, fixez-vous les conditions de séjour pour le compte du propriétaire ? Si oui, vous faites de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet, et la carte professionnelle devient obligatoire.
Si en revanche vous vous limitez au service, au ménage, à l'accueil, à la remise des clés et à la coordination des intervenants, sans conclure ni gérer les locations, vous êtes hors du champ de la loi. C'est le diagnostic où se trouve la grande majorité des conciergeries qui démarrent, et c'est une situation tout à fait légitime tant que le périmètre est clair.
Ce que la carte professionnelle exige
La carte n'est pas un simple papier. Elle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie à une personne qui remplit trois conditions, rappelées dans la fiche service-public.
- Une condition de qualification : un niveau bac + 3 minimum, un BTS professions immobilières, une licence dans un domaine juridique, commercial ou économique, ou une expérience professionnelle reconnue dans l'immobilier. Sans baccalauréat, dix ans d'expérience dans le secteur peuvent être exigés.
- Une condition d'honorabilité : ne pas avoir subi de faillite personnelle ni d'interdiction de gérer.
- Une condition financière : une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
La carte porte la mention de l'activité exercée. Pour vous, ce serait la mention gestion. Un titulaire peut cumuler plusieurs mentions selon son périmètre.
La garantie financière et le compte dédié
La garantie financière est souvent la partie la moins connue, et pourtant la plus lourde. Elle garantit que les fonds des propriétaires, les loyers encaissés ou les dépôts de garantie, restent remboursables même si votre structure fait défaut.
Son montant minimum est de 30 000 € pendant les deux premières années, puis de 110 000 €. Ce minimum s'applique pour chaque activité exercée, c'est-à-dire par mention de la carte. Pour la transaction, une déclaration sur l'honneur de ne pas détenir de fonds permet d'y échapper, mais ce n'est pas une option pour la gestion immobilière.
Autre conséquence concrète : l'agent qui reçoit des fonds doit ouvrir un compte exclusivement affecté à ces versements, et un seul compte par titulaire de carte. C'est une contrainte de trésorerie et de comptabilité à connaître avant de choisir ce cadre.
Le coût d'exercer sans carte
Exercer une activité d'agent immobilier sans carte professionnelle, ou après avoir cessé d'en remplir les conditions, est une infraction pénale. La fiche service-public la punit de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.
Au-delà de la sanction pénale, il y a le coût de la confiance. Un propriétaire peut vérifier que vous détenez la carte, et certains le font avant de signer. Montrer une carte quand on gère le bien enlève un doute que rien d'autre ne peut remplacer.
La grille qui tranche votre situation
Prenez votre mandat réel, pas celui que vous rêvez. Posez les trois questions suivantes.
- Est-ce vous qui signez ou confirmez les réservations pour le compte du propriétaire ?
- Est-ce vous qui encaissez les loyers et les dépôts de garantie à votre nom ?
- Est-ce vous qui décidez des conditions de location, prix ou durée, sans l'aval du propriétaire ?
Un oui à l'une de ces questions signale une activité de gestion, donc le champ de la loi Hoguet. Trois non et vous êtes sur du service pur. C'est une grille simple, mais elle vaut mieux qu'une intuition le jour où un litige vous tombe dessus.
Ce diagnostic ne remplace pas un avis professionnel. Votre situation exacte dépend de votre contrat et de votre pratique. Si vous êtes dans le doute, la vérification est gratuite : posez la question à votre CCI ou à un conseil en gestion de patrimoine qui connaît la loi Hoguet, avant de signer les prochains mandats.
Le site, preuve de votre cadre
Que vous ayez la carte ou que vous restiez en service, le bon réflexe est le même : écrire clairement ce que vous faites. Une page qui annonce que vous gérez des biens avec une carte professionnelle, ou que vous fournissez un service de conciergerie hors mandat de gestion, répond à une question que le propriétaire ne vous a même pas posée.
Le propriétaire qui hésite entre deux conciergeries compare ce qui est visible. Ce cadre écrit noir sur blanc est exactement ce qui fait la différence au moment de signer. Votre site web est l'endroit où le poser avant le premier rendez-vous, c'est ce que sitewebconciergerie.fr vous aide à publier : 800 € en paiement unique pour un site clé en main, ou 40 € par mois pour un site entretenu avec un engagement de deux ans, le même site dans les deux cas. Devis gratuit sous 48 heures, site livré en 14 jours. Garantie simple : « Site en ligne, ou on vous rembourse ».
Foire aux questions
Une conciergerie doit-elle avoir une carte professionnelle ? Cela dépend de ce qu'elle fait. Si elle se limite à des services, le ménage, l'accueil, la remise des clés et la coordination, aucune carte n'est exigée. Dès qu'elle conclut, gère ou négocie des locations pour le compte des propriétaires, ce qui relève de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet, une carte professionnelle portant la mention gestion devient nécessaire.
Qu'est-ce que la loi Hoguet ? La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglemente les activités d'agent immobilier. Elle encadre la transaction immobilière, la gestion immobilière et le syndic de copropriété, et impose une carte professionnelle assortie d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Quels diplômes faut-il pour obtenir la carte professionnelle ? Un niveau bac + 3 minimum, un BTS professions immobilières, une licence dans un domaine juridique, commercial ou économique, ou une expérience professionnelle dans l'immobilier. Sans baccalauréat, dix ans d'expérience dans le secteur peuvent être exigés à la place.
Quelle est l'amende pour exercer sans carte professionnelle ? Exercer une activité d'agent immobilier sans carte, ou après avoir cessé d'en remplir les conditions, est une infraction pénale punie de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende, selon la fiche service-public sur les conditions d'accès et d'exercice de l'activité d'agent immobilier.
Que devient ma conciergerie si je décide de rester un simple service ? Vous restez hors du champ de la loi Hoguet tant que vous ne concluez ni ne gérez les locations. Gardez alors un mandat qui écrit clairement ce que vous faites et ce que vous ne faites pas, pour que le périmètre soit noir sur blanc.
Pour aller plus loin
- Le sujet de la responsabilité civile professionnelle, qui va souvent de pair avec la carte : l'assurance de la location courte durée.
- L'encadrement général qui pèse sur les locations : ce que 2026 change pour les conciergeries.
- Le cadre contractuel, autre preuve de sérieux : ce que vérifie un propriétaire avant de vous confier son logement.
- Pour les plus exigeants : le propriétaire multi-lots.
- Le référencement local et les pages villes : le hub des pages locales.
Sources
- Service-public entreprendre, agent immobilier, conditions d'accès et d'exercice : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public entreprendre, devenir agent immobilier : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 : legifrance.gouv.fr
Dernière revue : 28 août 2026. Les conditions d'exercice de l'activité d'agent immobilier sont fixées par des textes réglementaires qui figurent dans la loi Hoguet. Ce diagnostic entre conciergerie de service et gestion immobilière est une grille indicative : votre situation exacte dépend de votre contrat et de votre pratique, et mérite d'être confirmée auprès de la CCI ou d'un professionnel habilité. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique.