Comment déclarer les revenus de sa conciergerie ? Abattement et seuil micro-BIC en 2026
La commission de votre conciergerie est une prestation de services BIC : abattement forfaitaire de 50%, seuil du régime micro-fiscal à 83 600 euros en 2026, versement forfaitaire libératoire possible sous 29 315 euros de RFR, et la frontière à ne jamais franchir entre le loyer du propriétaire et vos propres revenus.
Votre commission de gérant grossit, et la question finit par se poser chaque printemps : combien devez-vous déclarer, et peut-on déduire quelque chose ? La réponse tient dans le régime micro-fiscal, automatique tant que votre activité reste une prestation de services. L'abattement est de 50 %, le seuil de 83 600 euros en 2026, et c'est le cadre de presque toutes les conciergeries.
La commission de gestion est une prestation de services
Ce que vous percevez en gérant un meublé, c'est une rémunération pour un service : réservations, accueil, ménage, suivi des voyageurs. L'administration fiscale range cette activité dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), catégorie des prestations de services. Cette qualification décide de votre seuil et de votre abattement, et c'est le premier repère à fixer.
Une fois la nature posée, tout découle. Tant que vous restez dans les bornes du régime micro-fiscal, vous ne tenez pas de comptabilité analytique, vous déclarez votre chiffre d'affaires, et l'administration applique elle-même un abattement forfaitaire pour tenir lieu de charges. Le bénéfice imposable est celui d'une prestation de services BIC : 50 %.
Le seuil micro-BIC en 2026 : 83 600 euros
Le chiffre officiel, confirmé par Service-Public Entreprendre et l'Urssaf pour les revenus 2026, est de 83 600 euros de chiffre d'affaires hors taxes. C'est la limite pour une prestation de services comme la gestion locative. Elle a été relevée au 1er janvier 2026, quand l'ancien plafond de 77 700 euros a cédé la place à la revalorisation triennale.
Le seuil se juge sur deux années. Votre régime reste celui de la micro-entreprise si votre chiffre d'affaires de l'année précédente ou de l'avant-dernière ne dépasse pas cette limite. Le dépasser une seule année ne vous sort pas du régime. Le dépasser deux années de suite vous bascule au régime réel d'imposition, avec comptabilité et charges réelles à déduire.
Une nuance vaut pour une activité démarrée en cours d'année : le seuil est alors réduit au prorata du temps d'exploitation. Une conciergerie ouverte en octobre 2026 ne mesure pas sa place dans le régime sur une année pleine, et c'est à vérifier maison par maison, ou avec un comptable qui connaît votre date de création.
50 % d'abattement sur vos commissions
Concrètement, l'abattement forfaitaire des prestations de services BIC est de 50 %. Sur 60 000 euros de commissions encaissées en 2025, votre bénéfice imposable est de 30 000 euros. L'administration considère que ce forfait couvre l'ensemble de vos charges : produits d'entretien, linge, logiciel de gestion, déplacements. Vous ne les déduisez pas une seconde fois.
C'est là que le régime micro montre sa limite. Si vos frais réels sont lourds, le forfait de 50 % peut être moins avantageux qu'un montant réel de charges. Une conciergerie qui paie sérieusement du ménage, des draps, des consommables et des outils connectés peut approcher, voire dépasser, cette moitié de chiffre d'affaires. Dans ce cas, le régime réel mérite d'être regardé.
Ne jamais mélanger loyer et commission
La confusion la plus courante, au printemps, est de déclarer tout ce qui a transité par vos comptes. Si vous gérez un meublé où le client vous règle directement la nuitée, vous ne gardez pas ce montant, vous le reversez au propriétaire. Ce loyer n'est pas votre revenu. Votre chiffre d'affaires, c'est uniquement la commission que vous prélevez.
C'est pareil quand vous arrivez sur saison. Le total des nuitées peut sembler énorme comparé à votre petite liste de factures. Mais ce n'est pas la bonne échelle : seules vos commissions entrent dans votre déclaration. Le loyer, lui, est imposé chez le propriétaire, dans ses revenus de location meublée. Un relevé qui sépare clairement les deux protège à la fois votre déclaration et votre mandat.
Le versement forfaitaire libératoire, si vous êtes éligible
En micro-entreprise, vous pouvez opter pour un paiement qui fusionne l'impôt sur le revenu et vos cotisations en un seul versement prélevé par l'Urssaf. C'est le versement forfaitaire libératoire. La condition porte sur votre revenu fiscal de référence ; pour une option au titre de 2026, il faut que votre RFR de 2024 n'excède pas 29 315 euros pour une part de quotient familial, selon les impôts.
L'option se demande en début d'activité, dans les trois mois qui suivent la création, et se règle auprès de l'Urssaf. Un taux réduit s'applique au chiffre d'affaires, 2,2 % pour une prestation de services BIC, et vous n'avez ensuite que vos cotisations sociales à régler. C'est une simplification, pas un cadeau fiscal : elle ne change pas votre bénéfice imposable, elle change le moment et le mode du paiement.
Préparez votre seuil avant de le franchir
La vraie planification se fait à l'avance. Quand votre chiffre d'affaires s'approche de 83 600 euros, gardez vos factures de charges bien rangées. Le jour du dépassement de deux années consécutives, le régime réel ne se choisit pas, il s'impose, et une comptabilité aux frais réels sans historique préparé est une corvée.
La règle à retenir tient en deux lignes. Sous 83 600 euros de commissions, micro-BIC à 50 % d'abattement, une déclaration simple. Au-dessus, ou avec de vraies charges, le régime réel se prépare. Votre croissance n'est pas un problème, c'est votre instant de gérer le passage à froid.
Foire aux questions
Comment déclarer les revenus d'une conciergerie en 2026 ? La commission perçue en gérant des meublés est une prestation de services relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-entreprise, vous déclarez votre chiffre d'affaires, sur lequel vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 % pour charges. Une seule limite au régime : le chiffre d'affaires de l'année précédente ou l'avant-dernière ne doit pas dépasser 83 600 euros hors taxes.
Quel est le seuil du micro-BIC pour une conciergerie ? Pour une prestation de services BIC comme la gestion de meublés, le seuil du régime micro-fiscal est de 83 600 euros hors taxes en 2026. Ce seuil s'applique selon le chiffre d'affaires de l'année précédente ou de l'avant-dernière. S'il est dépassé deux années de suite, vous basculez au régime réel d'imposition.
Quel abattement sur les revenus de conciergerie ? L'abattement forfaitaire est de 50 % pour les prestations de services BIC. Sur 40 000 euros de commissions encaissées, votre bénéfice imposable est de 20 000 euros. L'abattement tient lieu de déduction des charges : vous ne déduisez pas vos frais réels, le forfait les couvre.
La commission de la conciergerie et le loyer : qui déclare quoi ? Si vous êtes régisseur d'un meublé, vous ne percevez pas le loyer, vous le reversez au propriétaire. Votre revenu imposable est uniquement la commission de gestion. Le loyer, lui, est déclaré par le propriétaire dans ses propres revenus de location meublée. Ne mélangez jamais les deux dans votre chiffre d'affaires.
Quand passer au régime réel pour sa conciergerie ? Le régime réel devient intéressant quand vos charges réelles (ménage, linge, logiciels, serrures connectées) approchent ou dépassent les 50 % d'abattement forfaitaire. Il impose une comptabilité plus lourde, mais vous déduisez alors vos dépenses réelles. C'est un arbitrage à faire avec un expert-comptable à partir de vos frais.
Le versement forfaitaire libératoire est-il possible pour une conciergerie ? Oui, si votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année n'excède pas un plafond (27 086 € pour 2026 selon le barème 2023). L'option se demande en début d'activité ou au printemps, et s'exerce via votre compte professionnel sur impots.gouv.fr ou l'Urssaf. Elle fusionne impôt sur le revenu et cotisations.
Pour aller plus loin
- Le montant de votre commission et son assiette : 20% de commission sur quoi, exactement.
- La TVA sur votre activité et ses propres seuils : la franchise en base de TVA de votre conciergerie.
- Le statut juridique qui détermine vos obligations : quelle structure pour votre conciergerie.
- Ce que le propriétaire déclare de son côté, l'abattement du classement : classer son meublé de tourisme.
- Le référencement local et les pages ville : le hub des pages locales.
Sources
- Service-Public Entreprendre, fiche Régime fiscal de la micro-entreprise, vérifiée le 13 mai 2026 : seuils 2026 (83 600 € pour les prestations de services BIC), abattements forfaitaires (50 % pour les services), prorata temporis : service-public.gouv.fr
- Urssaf, actualité Seuils 2026 pour les micro-entrepreneurs, seuil de 83 600 € pour les prestations de services, prorata d'une création le 1er mars 2026 : autoentrepreneur.urssaf.fr
- impots.gouv.fr, professorat sur le maintien du régime micro-entrepreneur : seuils 2023 à 2025 (188 700 € / 77 700 € / 15 000 €) avant la revalorisation 2026 : impots.gouv.fr
- impots.gouv.fr, conditions du versement forfaitaire libératoire : RFR 2024 n'excédant pas 29 315 € par part pour une option au titre de 2026, taux de 2,2 % pour les prestations de services BIC : impots.gouv.fr
Dernière revue : 21 septembre 2026. Le seuil de 83 600 € s'applique aux revenus de l'année 2026 ; pour une année antérieure, l'ancien plafond de 77 700 € fait foi. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas l'avis de votre expert-comptable, qui connaît votre chiffre d'affaires réel et vos charges.