Contrat de conciergerie : les clauses qui protègent votre marge et votre mandat
Durée, préavis, base de la commission, propriété des contenus, responsabilité. Les clauses d'un contrat de conciergerie qui décident si votre marge ressort gagnante ou perdante.
Vous venez de décrocher un mandat. Deux mois pour préparer le bien, rédiger l'annonce, lancer la première occupation. Et au troisième mois, le propriétaire annonce qu'il reprend la main. Il en a le droit. La seule ligne qui aurait changé la donne, c'est celle que vous n'avez pas écrite dans votre contrat.
Le contrat fait foi, tout le reste est de la mémoire
Le Code civil le dit à l'article 1103 : le contrat tient lieu de loi entre ceux qui l'ont signé. Et l'article 1104 ajoute que le contrat se négocie, se forme et s'exécute de bonne foi. Traduction simple : ce qui est écrit se défend, ce qui se raconte s'oublie. Sur un mandat de conciergerie, tout se joue donc dans les clauses.
Un mandat verbal n'est pas un mandat. C'est une promesse que chacun raconte à sa façon le jour où les comptes ne collent plus.
La clause de périmètre, la plus simple et la plus négligée
La première chose à poser noir sur blanc, c'est ce que vous faites et ce que vous ne faites pas. Et pas en vrac : dans une liste qui sépare le service de la gestion.
Le service, ce sont le ménage, l'accueil, la remise des clés, la coordination des intervenants, la gestion du calendrier. La gestion, c'est conclure ou confirmer les réservations, encaisser les loyers et les dépôts de garantie, choisir les voyageurs, fixer les conditions de séjour pour le compte du propriétaire.
Cette distinction a une vraie conséquence : vous êtes dans le champ de la loi Hoguet, donc de la carte professionnelle, ou vous restez un simple service.
La durée, le préavis et la sortie
Un mandat sans durée est un mandat qu'on peut tuer à tout moment. Écrivez la durée minimale, douze mois renouvelables par exemple. Écrivez le préavis de résiliation, trente jours par exemple. Et écrivez ce qui se passe si le propriétaire part avant le terme : une indemnité, ou rien, selon ce que vous négociez.
Le préavis protège votre trésorerie. Une conciergerie investit du temps pour lancer un bien, le référencer, faire venir les premières nuits. Couper ça d'un clic, c'est remettre à zéro un travail qui vous a coûté des semaines.
La commission, sa base et son calcul
Ne laissez pas la commission à la formule. Il n'existe aucun barème imposé pour une conciergerie, le taux est libre. Ce qui compte est de définir la base de calcul. Est-ce le montant des réservations, le chiffre d'affaires encaissé, ou le revenu après les taxes ? La commission porte-t-elle sur les nuits occupées seulement ou aussi sur le nettoyage, la taxe de séjour, les services annexes ?
Précisez si la commission est due quand le bien reste vide, et ce qui se passe quand il est occupé par le propriétaire ou par un de ses proches. Toutes les sources d'ambiguïté se règlent dans cette clause, avant le premier reversement. Pour aller au fond du brut et du net, lisez notre article sur la commission brute ou nette.
Qui encaisse quoi, et quand
Le revenu de la location, la taxe de séjour, le dépôt de garantie. À chacun vous devez attribuer un circuit et une date de reversement.
Si vous encaissez au nom du propriétaire, la loi Hoguet vous regarde de près. L'agent qui détient des fonds pour le compte d'autrui doit obtenir une garantie financière, en plus de sa carte professionnelle et de son assurance de responsabilité civile. C'est une contrainte à connaître avant de choisir un mandat de gestion, plutôt qu'un mandat de service.
À qui appartiennent l'annonce et les contenus
Les photos, le texte de l'annonce, les avis que vous avez construits avec les voyageurs. Sur une plateforme comme Airbnb, une bonne partie de ce capital est liée au compte, pas au logement.
Le jour où le propriétaire part, vous repartez avec ce que vous avez créé, ou vous partez les mains vides. Votre contrat doit trancher qui garde les contenus, qui garde le calendrier, et à qui revient le compte une fois la relation terminée. C'est une clause que trop peu de conciergeries pensent à écrire, et qui pèse lourd au moment de la rupture. Le travail sur le compte en dit long, dans notre article sur le compte Airbnb entre propriétaire et conciergerie.
La responsabilité et l'assurance
Votre obligation porte sur les moyens mis en œuvre. Vous vous engagez à faire le nécessaire. Aucune obligation de résultat ne pèse sur vous, et un propriétaire qui attend un taux d'occupation garanti se trompe de contrat. Cette nuance se défend bien mieux dans un écrit que dans une conversation de couloir.
La responsabilité se joue autour de la caution et des dégâts constatés au départ, avec parfois un voyageur difficile. Là dessus, votre assurance de responsabilité civile professionnelle est le garde fou. Le contrat doit dire qui appelle l'assurance et qui fait l'avance de la franchise.
Les litiges et la médiation
Écrivez où et comment on règle un désaccord. Une clause de médiation évite de traîner devant le tribunal pour des montants qui ne le méritent pas. Et fixez la compétence, même approximativement, pour éviter que la première chose à trancher ne soit la question de savoir qui peut trancher.
La checklist avant de signer
- Le périmètre est écrit, et le service est séparé de la gestion.
- La durée minimale et le préavis sont chiffrés, en jours et en mois.
- La base de la commission et son assiette sont définies.
- Le circuit de chaque flux d'argent est attribué, et le dépôt de garantie est isolé du revenu.
- La propriété des contenus et du compte est tranchée.
- La responsabilité et l'assurance sont fléchées, avec l'avance de la franchise.
- La sortie et les litiges sont prévus, avec une clause de médiation.
Posez le contrat sur la table avant la première visite, pas après. Le propriétaire qui voit un cadre clair est un prospect qui se sent en confiance, et c'est exactement ce qui fait décrocher un mandat. Ce que vous montrez avant de signer ne ressemble pas à ce que vous montrez après coup. Votre site est l'endroit où poser ce cadre avant le premier rendez-vous : ce qu'un propriétaire vérifie sur votre site.
Foire aux questions
Un contrat de conciergerie est-il obligatoire ? Non, la loi ne l'impose pas pour une simple prestation de services. Mais un mandat verbal est une promesse que chacun raconte à sa façon. Dès que la gestion dépasse le simple service, le ménage et la remise des clés, la limite avec la loi Hoguet devient une vraie question de contrat.
Quelle durée minimale mettre dans un mandat de conciergerie ? Le chiffre est libre, il n'y a pas de barème. Un an renouvelable est un point de départ courant pour laisser au bien le temps de se faire une réputation, et à vous celui d'amortir le travail de mise en route. Ce qui compte est de l'écrire, et de prévoir ce qui se passe si le propriétaire part avant le terme.
Le propriétaire peut-il quitter le mandat quand il veut ? Il le peut si votre contrat ne dit rien. Sans clause de durée minimale ni de préavis, la résiliation est libre et l'arrêt est immédiat. Avec une durée minimale et un préavis écrits, il ne sort plus sans que la sortie soit encadrée.
Que deviennent les avis et l'annonce si la relation s'arrête ? Une bonne partie de ce que vous avez construit est liée à un compte sur une plateforme, pas au logement lui même. Si le propriétaire reprend la main, vous passez avec vos contenus ou vous les perdez, selon la clause de votre contrat.
Qui est responsable en cas de dégât ? Votre obligation porte sur les moyens mis en œuvre. Vous vous engagez à faire le nécessaire. La responsabilité se joue autour de la caution et des dégâts constatés, avec votre assurance de responsabilité civile professionnelle.
Pour aller plus loin
- La rémunération, quand le mandat est signé : la commission brute ou nette.
- La frontière entre service et gestion, qui se joue dans le périmètre : la loi Hoguet et la carte professionnelle.
- Le garde fou des dégâts : l'assurance de la location courte durée.
- Le canal sur lequel tourne votre annonce : le compte Airbnb entre propriétaire et conciergerie.
- Les propriétaires les plus exigeants : le propriétaire multi-lots.
- Le référencement local et les pages villes : le hub des pages locales.
Sources
- Service-public entreprendre, agent immobilier, conditions d'accès et d'exercice : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public entreprendre, devenir agent immobilier : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Légifrance, code civil, articles 1103 et 1104 (liberté contractuelle et bonne foi) : legifrance.gouv.fr
Dernière revue : 31 août 2026. Les montants, durées et préavis cités ici à titre d'exemple sont des points de repère librement négociables, il n'existe pas de barème officiel pour une conciergerie. Le passage d'une conciergerie de service à un mandat de gestion dépend de votre contrat et de votre pratique, et mérite d'être confirmé auprès de la CCI ou d'un professionnel habilité. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique.