Caution en location courte durée : peut-on en demander une et de quel montant ?

Le propriétaire vous demande si le voyageur verse une caution avant d'arriver. Sur Airbnb, la réponse est non : la plateforme interdit d'en collecter une depuis le lancement d'AirCover en novembre 2021, et beaucoup de mandats se signent encore sur ce malentendu. Partout ailleurs, la courte durée laisse plus de liberté que la location à l'année. Aucune loi n'impose de caution ni n'en plafonne le montant. Reste à savoir sur quel canal la demander et avec quelles preuves la faire tenir.

La caution en courte durée, un montant libre et un cadre écrit

En location saisonnière, le client est une clientèle de passage qui n'élit pas domicile, et le séjour ne dépasse pas 90 jours consécutifs. Ce régime échappe à la loi du 6 juillet 1989, celle qui plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée à l'année. La liberté contractuelle du Code civil s'applique, avec une limite posée par les tribunaux : le montant doit rester proportionné à la valeur du bien et du mobilier, sinon la clause peut être requalifiée en clause abusive.

Cette liberté a une contrepartie, et elle est souvent ignorée. L'article L.324-2 du code du tourisme oblige à remettre un contrat écrit avec l'indication du prix et un état descriptif des lieux. Un contrat sans état descriptif expose à une contravention de 1 500 euros. La DGCCRF rappelle qu'un état des lieux doit être établi en fin de séjour en présence du loueur et du locataire. Le montant de la caution, quand vous en demandez une, doit figurer dans ce contrat. Un dépôt de garantie oral ou glissé dans un échange de messages ne vaut rien le jour du litige.

Combien demander, canal par canal

Le premier réflexe, c'est de regarder ce que la plateforme autorise avant de promettre quoi que ce soit au propriétaire.

Sur Airbnb, la réponse est simple : rien. Aucun hôte ne peut exiger de dépôt de garantie, ni dans l'annonce, ni en espèces à l'arrivée. Les conditions d'utilisation interdisent d'en collecter en dehors de la plateforme pour un séjour réservé sur Airbnb. À la place, la protection AirCover couvre les dommages causés par le voyageur jusqu'à 3 millions de dollars US, la responsabilité civile jusqu'à un million, le nettoyage en profondeur et la perte de revenus si des réservations confirmées tombent à cause d'un sinistre.

Sur Booking, le dépôt de garantie reste paramétrable : vous choisissez le montant et la plateforme peut l'encaisser ou le pré-autoriser sur la carte du voyageur. En réservation directe, vous gardez la main totale, avec la pré-autorisation sur carte bancaire comme outil le plus souple : la somme reste bloquée sur la carte du voyageur sans être débitée, puis elle est libérée ou encaissée selon l'état du logement. Le chèque de caution reste possible, mais il suppose de revoir le voyageur après son départ, ce qui est rarement simple.

Quel montant annoncer

Les pratiques constatées chez les loueurs et les conciergeries se situent entre 20% et 30% du prix du séjour. Pour un studio loué 600 euros la semaine, cela donne une caution de 120 à 180 euros. Le calibrage suit des critères objectifs, comme la superficie du bien ou la valeur du mobilier. Une maison avec piscine louée à une famille ne justifie pas le même montant qu'un studio de centre-ville fréquenté par des voyageurs d'affaires.

Le bon calibrage se joue aussi sur l'effet commercial. Une caution trop lourde fait hésiter le voyageur au moment de la réservation, surtout quand le voisin n'en demande pas. Une caution dérisoire donne une fausse sécurité au propriétaire et ne couvre rien. Le montant se cale sur le risque réel du bien. La plus belle nuitée de l'année n'est pas un bon repère.

La restitution, le moment où tout se joue

Aucun texte n'impose de délai de restitution en location saisonnière, contrairement au mois prévu par la loi de 1989 pour les baux à l'année. La pratique observée chez les professionnels est une restitution sous sept jours après l'état des lieux de sortie. Ce délai mérite d'être écrit dans le contrat de location, avec les cas de retenue nommés un par un, la dégradation et le ménage non fait en tête.

Une retenue ne tient que si elle est prouvée. C'est le point que les conciergeries sous-estiment le plus. La photo fait foi. Le réflexe qui protège le propriétaire, c'est la photo horodatée prise au départ, avant le passage du ménage : le canapé taché se photographie dans la minute qui suit le départ. Trois jours plus tard, après deux autres séjours, il n'y a plus de preuve. Sur Airbnb, ce réflexe est vital parce que la réclamation doit partir dans les 14 jours suivant le départ et avant l'arrivée du voyageur suivant. Sur un calendrier chargé, cette fenêtre se réduit parfois à quelques heures.

Le vrai rôle de la conciergerie

La caution est un sujet de mandat avant d'être un sujet de droit. Le propriétaire qui la réclame cherche une réponse à une peur légitime : que son bien revienne abîmé et que personne ne paie. Votre travail : remplacer cette peur par un process visible et des preuves. Photos systématiques au départ, inventaire de sortie, réclamation dans les délais de la plateforme, restitution rapide quand rien ne manque. C'est ce process qui fait la différence entre un propriétaire serein et un propriétaire qui appelle son assurance après chaque séjour.

Ce process se décrit, et c'est un argument de mandat. Un propriétaire qui lit sur votre site comment vous gérez les départs, les photos et les litiges comprend que son bien est entre des mains qui ont déjà pensé au problème. C'est le même principe que ce qu'un propriétaire vérifie sur votre site avant de signer : ce qu'il cherche, c'est la preuve que vous maîtrisez ce qui peut mal tourner.

Ce que votre contrat de mandat doit dire

Le mandat qui vous lie au propriétaire doit trancher la question avant le premier séjour, pas après le premier accroc. Qui perçoit la caution si le logement part en réservation directe, qui la détient, qui décide d'une retenue, dans quel délai elle est restituée. Sans cette répartition, vous prenez le risque de gérer un litige entre le propriétaire et le voyageur sans avoir le pouvoir de le trancher, avec votre commission au milieu. Le sujet rejoint les clauses du contrat de conciergerie qui protègent la marge et le mandat, et il croise la question des assurances en courte durée : la caution répond des gestes du voyageur quand l'assurance couvre le reste du risque.

Foire aux questions

Pour aller plus loin

• La couverture des dégâts quand la caution ne suffit pas : l'assurance de la location courte durée, ce que la conciergerie doit vérifier.
• Le cadre qui répartit caution et responsabilités avant de signer : les clauses du contrat de conciergerie.
• Ce que le propriétaire regarde avant de confier son bien : ce qu'un propriétaire vérifie sur votre site.
• Le ménage, l'autre protection du bien, entre deux séjours : qui le paie, combien il coûte, quel temps de rotation.
• Le référencement local et les pages ville : le hub des pages locales.

Sources

• Airbnb, page d'aide officielle sur la protection AirCover pour les hôtes, garantie dommages à hauteur de 3 millions de dollars US : airbnb.fr
• Le Figaro immobilier, AirCover n'est pas une assurance habitation, juin 2025 : leparticulier.lefigaro.fr
• DGCCRF, fiche pratique location immobilière saisonnière, contrat écrit et état des lieux (article L.324-2 du code du tourisme, contravention de 1 500 euros) : economie.gouv.fr
• Service-Public, dépôt de garantie dans un bail d'habitation, plafonds d'un mois et de deux mois pour les locations à l'année, fiche vérifiée le 9 juin 2026 : service-public.gouv.fr
• Créatimmo, dépôt de garantie en location saisonnière, montants pratiqués entre 20% et 30% du séjour, décembre 2025 : creatimmo.fr
• Location Immobilière, quel dépôt de garantie demander en location saisonnière, liberté contractuelle et proportionnalité, août 2026 : location-immobiliere.com
• Tweelo, guide de la caution Airbnb pour les conciergeries, délai de réclamation de 14 jours : tweelo.fr

Dernière revue : 8 septembre 2026. Les fourchettes de montant citées dans cet article sont des pratiques constatées chez les professionnels, pas un barème officiel. Le montant de la caution, son délai de restitution et la répartition des rôles entre propriétaire et conciergerie se fixent dans le contrat et le mandat. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique.